Doğru Tercihler , Çözüme Ulaştırır

ISI YALITIM KARARLARI NASIL ALINIR?

Hukuk danışmanlarının yaptığı incelemelerde, konutyönetimlerinin aldığı ısı yalıtım kararlarının oldukça büyük bir miktarınınhukuki açıdan hatalı olduğu ve ileride oluşması muhtemel bir anlaşmazlıkdurumunda yasal yönden zor durumda kalınmaya sebep olacak eksikliklere sahipolduğu gözlemlenmiştir.

Isı yalıtımı uygulamaları esnasında ve ödemesürecinde Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve sözleşme hukukuna ilişkin tümhukuki süreçlerde danışmanlık şirket avukatları tarafından ücretsiz olarakyürütülmektedir.

Anlaşma kararı alan konut yönetimlerinin, sözleşme vekarar defteri konusunda ihtiyaç duyabileceği tüm hukuki destek ile birlikteyalıtım süreci boyunca sorun yaşanabilecek konut sakinlerinin takibi de şirketavukatlarımız tarafından yönetilmektedir.

Mantolamauygulamalarından müzdarip olmuş konut yöneticileridüşünüldüğünde hukuki danışmanlık hizmeti sürecin daha sağlıklı yürütülmesinisağlar ve yanlış karar alımları gibi sık rastlanan durumları ortadan kaldırarakuygulama sonrasında yaşanabilecek olumsuzlukları giderir. 

 yenilikçiçözümlerine örnek bu hizmetleri ile yönetim ve konut sakinleri arasındakiilişkilerin zarar görmemesini esas alır.

 

ISI YALITIMI KARARI ALINIRKENİZLENİLECEK HUKUKİ YOLLAR

1- HUKUKENGEÇERLİ ATANMIŞ BİR YÖNETİCİNİZ VEYA YÖNETİM KURULUNUZ VAR MI ?

Cevabınız Evet ise, 2. Soruya geçiniz.
Cevabınız Hayır ise, Aşağıda bahsedilen esasları dikkatealarak KMK’ ya göre geçerli bir Yönetici veya Yönetim Kurulu atayınız.  

KMK’ ya göre kat malikleri ana gayrimenkulünyönetimini kat maliklerinden veya dışardan seçecekleri bir Yöneticiye veya üçkişilik bir Yönetim Kuruluna verebilir.   

Yönetici veya Yönetim Kurulu kat maliklerine karşıaynen bir vekil gibi sorumludur ve kaide olarak vekilin tüm haklarına sahiptir.Bu sebeple kat malikleri adına borçlandırıcı veya kazandırıcı işlemlerdetasarruflarda bulunabilir.

Ana gayrimenkulünüz sekiz veya daha fazla bağımsızbölümden oluşmakta ise, yönetici ataması yapmanız mecburidir.

Herhangi bir Kat Malikinin istemi üzerine katmalikleri bir çağrı ile toplantıya çağrılır. Toplantıda Yönetici veya YönetimKurulu atanır.

Yönetici veya Yönetim Kurulu kat maliklerinin hem sayıbakımından hem de arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Oybirliği gerekmezyarıdan bir fazla oy ve arsa payı yeterlidir.

Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamazveya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulhmahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine gayrimenkule biryönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticininyetkilerine sahiptir.

2- GEÇERLİ BİRKAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISI YAPTINIZ MI ?

Cevabınız Evet ise, 3. Soruya geçiniz.
Cevabınız Hayır ise, Aşağıda bahsedilen esasları dikkatealarak KMK’ ya göre geçerli bir Kat Malikleri Kurulu toplantısı yapınız.  

Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılmasıYöneticinin görevleri arasındadır.

Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamaküzere yönetim planında gösterilen zamanlarda toplanır. Eğer böyle bir zamangösterilmemişse, her yıl Ocak ayı içinde toplanır.

Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda, birdefadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda toplanır.Böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci yılın Ocak ayı içinde toplanır.  

Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veyadenetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı içinistenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacakbir Çağrı Kâğıdı veya bir İadeli Taahhütlü Mektupla, toplantı sebebi debildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

Geçerli bir Çağrı için, kat maliklerinin isimbilgilerini ve daire numaralarını içerir bir Çağrı Kâğıdı hazırlanmalı ve katmaliklerinin, isim bilgilerinin olduğu kısmın yanına toplantıdan haberdarolduklarına dair imzaları alınmadır.

Geçerli bir Çağrı için kendisine ulaşılamayan katmalikine, toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağının belirtildiği birİadeli Taahhütlü Mektup gönderilmelidir. İadeli Taahhütlü Mektup kat malikininYönetime bildirmiş olduğu adrese yapılacaktır. Şayet kat maliki böyle bir adresbildirmemiş ise İadeli Taahhütlü Mektup dairedeki kiracıya gönderilecektir.

Yargıtay İçtihatlarına göre mantolama işlemi sonrasında gerek görünüm gerekse ısı ve ses yalıtımıaçısından önemi yadsınamaz bir fayda elde edilmektedir. Bu sebepleMantolama işlemi önemli bir sebep olarak kabul edilir.

İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, toplantıiçin yeterli sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangitarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasındabırakılacak zaman yedi günden az olamaz.

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsapayı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla, kararverir. 

Toplantı yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilktoplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonrayapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Yaniartık ikinci toplantının yapılabilmesi için sayı şartı aranmamaktadır ve sadeceikinci toplantıya katılanların yarısından bir fazlasıyla karar alınabilecektir.

3- KATMALİKLERİ KURULU TOPLANTISINDA ISI YALITIM İŞİNE İLİŞKİN HUKUKEN GEÇERLİ BİRKARAR ALDINIZ MI ?

Cevabınız Evet ise, 4. Soruya geçiniz.
Cevabınız Hayır ise, Aşağıda bahsedilen esasları dikkatealarak KMK’ ya göre geçerli bir Mantolama Kararı / Isı Yalıtım Kararıalınız. 

Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, birtek oy hakkına sahiptir.

Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle dekullanabilir. Bu halde aralarındaki vekalet ilişkisini kanıtlar yetki belgesiveya benzeri belgelerin bir nüshası Yönetici veya Yönetim Kurulunca teslimalınır.

Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasınıkullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki katmülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

Ana gayrimenkulde birden fazla dairesi olan katmaliki, her bir daire için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onunmalik olduğu dairelerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütünoyların üçte birinden fazla olamaz, oy hesabı yapılırken kesirler göz önünealınmaz.

Örneğin otuz daireli bir binada on beş dairenin sahibiolan bir kat malikinin oy hakkı; on beş değil, maksimum miktar olan bütünoyların üçte biri yani on oy hakkıdır.

Kat maliklerinden birinin isteği üzerine Mantolama,kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerineyapılır.

“Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarında mantolama işlemi"faydalı değişiklik" kapsamında değerlendirilmektedir. Bu sebeple oybirliği değil oy çoğunluğu yeterli olacaktır.”

Kat malikleri kurulu toplantısında sözleşmeye, firmaseçimine ve sözleşme imza yetkilisine ilişkin sayı ve arsa payı çoğunluğu ilekarar alınmalıdır.

Kat malikleri kurulu kararları 1'den başlayıp sıraylagiden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftereyazılarak, toplantıda, bulunan bütün kat maliklerince imzalanır karara aykırı oyverenler bu aykırılığın sebebini de belirterek imza koyarlar.

Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri,yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymaklayükümlüdürler

4- KMK TOPLANTISINDAISI YALITIM İŞİNE İLİŞKİN ALINAN KARARA KARŞI İPTAL DAVASI AÇILDI MI ?

Cevabınız Evet ise, Aşağıda bahsedilen esaslarıdikkate alınız.
Cevabınız Hayır ise, KMK’ ya göre Firmamızla Isı Yalıtım İşineilişkin sözleşme imzalamaya hukuken yetkilisiniz.  

Öncelikle Sulh Hukuk Mahkemesinden iptal kararıalınıncaya dek  tüm Kat Malikleri Kurulu kararları hukuken geçerlidir veher türlü İcrai Kabiliyete haizdir.

Yukarıda bahsedilen esaslara uygun Kat MalikleriKurulu toplantısından Mantolama İşine ilişkin karar almış iseniz dava açılmışolsa bile iptali söz konusu olmayacaktır. Bu konuyla ilgili her türlü hukukidestek ücretsiz tarafımızca verilecektir.

Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine,aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde,toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ayiçinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir.

5- KMK TOPLANTISINDAISI YALITIM İŞİNE İLİŞKİN ALINAN KARARIN HUKUKİ SONUÇLARI NELEDİR ?

Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarıdurumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü biranlaşma olmadıkça ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerinbakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğergiderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacakavansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindekikullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıylabunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bugider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Yönetici veya Yönetim Kurulu, Kat Malikleri Kurulutoplantısında alınmış olan karar doğrultusunda yapmış olduğu MantolamaSözleşmesini tüm kat malikleri adına yapmaktadır ve tüm kat malikleri Yöneticiveya Yönetim Kuruluna karşı sorumludur.

Mantolama Sözleşmesi sonrası daire başına düşentutarın ilgili daire sakinince ödenmemesi durumunda Yönetici veya YönetimKurulu tarafından, yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanuna ve genel hükümleregöre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.

Ayrıca gider veya avans payının tamamını ödemeyen katmaliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikmetazminatı ödemekle yükümlüdür.

Kat maliklerinden biri Kat Mülkiyeti Kanuna görekendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer katmaliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse,onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerinedevredilmesini hâkimden isteyebilir.

İlgili apartman sakinince Firmamızla yapılanMantolama Sözleşmesi sonrası daire başına düşen tutarın ödenmemesi durumunda,Yöneticinin veya Yönetim Kurulunun ödenmeyen bedeller için Firma Avukatımıza bubedellerin takibi ve tahsilinin sağlamasına yönelik bir vekâletname vermesihalinde işin takibi bir Hukukçu tarafından gerçekleştirilecek ve doğabilecekihtilafların önüne geçilebilecektir.